Có nhà trên đất có tách sổ được không?

Trong thực tế, nhu cầu tách sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở) thường phát sinh khi người sử dụng đất muốn phân chia tài sản cho các thành viên trong gia đình, chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, hoặc phục vụ cho các mục đích giao dịch khác. Tách sổ trong trường hợp đã có nhà trên đất là một thủ tục hành chính phức tạp hơn so với các trường hợp đất trống thông thường. Người sử dụng đất cần lưu ý đến nhiều yếu tố như: loại đất có được phép xây dựng không, diện tích đất sau khi tách có đủ theo quy định của địa phương, nhà ở có hợp pháp và có giấy phép xây dựng hay không, hạ tầng kỹ thuật có đảm bảo hay không, khu đất có nằm trong quy hoạch hay không, v.v… Khi đó, nhiều người băn khoăn không biết liệu theo quy định hiện nay, “Có nhà trên đất có tách sổ được không?”. Bài viết sau của Tìm Luật sẽ làm rõ vấn đề này nhé.

Muốn tách thửa đất cần đáp ứng những điều kiện gì?

Tách thửa đất là nhu cầu phổ biến trong quá trình sử dụng và quản lý đất đai, đặc biệt khi người dân muốn chia đất cho con cái, chuyển nhượng một phần đất cho người khác, hoặc thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể tách thửa bất cứ lúc nào mình muốn. Việc tách thửa đất phải tuân theo những điều kiện chặt chẽ được quy định trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, đồng thời còn chịu sự điều chỉnh bởi quy định cụ thể của từng địa phương.

Căn cứ Điều 220 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024) có quy định việc tách thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

– Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận như: GCN quyền sử dụng đất, GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

– Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

– Việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. 

Trường hợp dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi thì khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Bên cạnh đó, khi thực hiện tách thửa đất còn phải đảm bảo được những điều kiện khác như sau:

– Sau khi thực hiện tách thửa phải đảm bảo được diện tích tối thiểu với loại đất đó theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn so với quy định thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.

– Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.

– Trường hợp quyền sử dụng đất được phân chia theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm được các điều kiện, diện tích, tách thửa theo quy định thì không được phép thực hiện tách thửa.

Tuy nhiên, tại đây cũng cần lưu ý, việc tách thửa đối với từng loại đất sẽ được UBND cấp tỉnh căn cứ dựa trên những yếu tố như: 

– Tất cả những nguyên tắc, điều kiện như đã nêu trên. 

– Quy định pháp luật khác có liên quan. 

– Phong tục, tập quán của địa phương.

Theo đó, kể từ 01/8/2024, để tách thửa thì người sử dụng đất cần tuân thủ theo những nguyên tắc và đáp ứng được những điều kiện như đã nêu trên.

Có nhà trên đất có tách sổ được không?

Sở hữu một căn nhà trên đất là điều ai cũng mong muốn, nhưng khi cần phân chia tài sản, tặng cho, hay đơn giản là muốn tách riêng để thuận tiện cho việc quản lý và sử dụng, nhiều người bắt đầu quan tâm đến việc tách sổ đỏ. Tuy nhiên, một câu hỏi khiến không ít người băn khoăn là: Khi trên đất đã có nhà, liệu có thể tách sổ được không? Câu hỏi tưởng chừng đơn giản, nhưng thực tế lại phụ thuộc vào hàng loạt quy định pháp lý và điều kiện cụ thể liên quan đến thửa đất, công trình xây dựng, cũng như quy hoạch của địa phương.

Hiện nay, để được tách thửa đất sẽ cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

– Đất không có tranh chấp

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

– Đất còn thời hạn sử dụng

– Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.

Như vậy, pháp luật hiện hành không có quy định về việc đã có nhà trên đất sẽ được tách thửa hay không. Theo đó có thể hiểu rằng, khi người sử dụng đất muốn thực hiện việc tách thửa phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên và tuân thủ về diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành. Trong đó, khi tách thửa đất ở phải đảm bảo diện tích tách thửa và phần diện tích còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định. Tùy theo từng địa bàn cụ thể thì điều kiện tách thửa trên đất đã có nhà sẽ phải đáp ứng theo văn bản cụ thể của địa bàn đó.

Ví dụ, ở Thành phố Hồ Chí Minh, bên cạnh những điều kiện chung thực hiện tách thửa theo Luật Đất đai năm 2013, mảnh đất tách thửa này phải không thuộc một trong những trường hợp không được tách thửa theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND, bao gồm:

• Các khu vực bảo tồn đã được ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt vào danh mục phải bảo tồn theo quy định chung của pháp luật.
• Các khu vực hiện đang là biệt thự được quản lý theo quy hoạch, biệt thự thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, biệt thự thuộc nhóm 1 và 2,  biệt thự thuộc các dự án đã quy hoạch, đất ở nằm trong các dự án đã được Nhà nước giao đất hoặc cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được phê duyệt.

Trong trường hợp quy hoạch này không còn phù hợp thì trước khi thực hiện việc tách thửa phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định của pháp luật nhà nước. Đồng thời, quy trình và thủ tục tách thửa đất ở cần đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh.

Trường hợp vị trí nhà, đất ở nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được phép thực hiện tách thửa.yển nhượng bất động sản thuộc đối tượng được miễn thuế hoặc tạm thời chưa thu thuế.

Tách thửa đất có nhà có buộc phải tháo dỡ không?

Trong quá trình sử dụng đất và nhà ở, nhiều người có nhu cầu tách thửa để phân chia tài sản, chuyển nhượng, hoặc tặng cho người thân. Tuy nhiên, một trong những thắc mắc phổ biến là: khi thửa đất cần tách đã có nhà xây dựng trên đó, liệu có bắt buộc phải tháo dỡ nhà thì mới được tách? Câu hỏi này không chỉ xuất phát từ lo ngại về chi phí và công sức, mà còn liên quan đến tính hợp pháp của công trình và quy định về quản lý xây dựng, đất đai. Trong một số trường hợp, nhà ở có thể tồn tại bình thường sau khi tách thửa; nhưng cũng có trường hợp, cơ quan chức năng yêu cầu phải tháo dỡ một phần hoặc toàn bộ công trình để đảm bảo đủ điều kiện pháp lý.

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và các Luật khác có liên quan thì hiện nay không có quy định cụ thể về việc có nhà trên đất thì khi thực hiện tách thửa có phải tháo dỡ ngôi nhà hay không mà việc xác định phần tài sản là nhà ở này sẽ thuộc quyền quyết định của các chủ thể chịu trách nhiệm liên quan.

Theo đó, trường hợp đáp ứng được đầy đủ những điều kiện để thực hiện tách thửa như đã có nêu tại mục (1) thì các cá nhân có thể tự thỏa thuận với nhau về việc định đoạt với căn nhà nằm trên mảnh đất là để nhà nằm trên diện tích của một thửa đất (thuộc quyền sử dụng của một đối tượng); hoặc tiến hành định giá giá trị của căn nhà, sau đó bên được hưởng căn nhà sẽ trả giá trị tiền tương ứng cho bên còn lại. 

Trường hợp căn nhà nằm chính giữa miếng đất thì các bên cũng có thể thống nhất thỏa thuận về việc tháo dỡ nhà để phục vụ cho hoạt động tách thửa.

Trường hợp không thống nhất thỏa thuận được về phần nhà ở này thì có thể khởi kiện ra Tòa án.

Tóm lại, hiện nay, trường hợp tuân thủ và đáp ứng được đầy đủ những điều kiện như đã có nêu tại mục (1) thì vẫn có thể thực hiện tách thửa bình thường. Đối với trường hợp có nhà trên đất thì việc có bắt buộc phải tháo dỡ nhà hay không pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể, tức là các bên có thể dựa theo sự thống nhất và thỏa thuận của các cá nhân với nhau. Trường không tự thỏa thuận được thì có thể làm đơn để yêu cầu Tòa án giải quyết.

Thông tin liên hệ

Trên đây là bài viết giải đáp thắc mắc về vấn đề ”Có nhà trên đất có tách sổ được không?”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Mọi thắc mắc, vướng mắc xin vui lòng gửi đến timluat để được tư vấn, hỗ trợ kịp thời.

Câu hỏi thường gặp