Xây nhà trên đất nông nghiệp có được tách thửa không?

Trong bối cảnh nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở tại các khu vực ngoại thành, nông thôn, nhiều người đã và đang tận dụng phần đất nông nghiệp của gia đình để xây dựng nhà ở hoặc chia nhỏ diện tích đất cho con cháu. Tuy nhiên, việc xây nhà trên đất nông nghiệp không chỉ liên quan đến quy hoạch mà còn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật đất đai hiện hành. Đây là một vấn đề không đơn giản, bởi nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mục đích sử dụng đất, điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng, quy định tách thửa tại địa phương, cũng như các quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Khi đó, nhiều người băn khoăn không biết liệu theo quy định hiện nay, “Xây nhà trên đất nông nghiệp có được tách thửa không?”. Băn khoăn của quý bạn đọc sẽ được làm rõ ngay sau đây, cùng theo dõi bài viết sau của Tìm Luật nhé.

Tách thửa đất là gì?

Nhu cầu chia nhỏ diện tích đất để thuận tiện cho việc mua bán, thừa kế, tặng cho hoặc chuyển nhượng là điều diễn ra phổ biến. Khi đó, khái niệm “tách thửa đất” thường được nhắc đến như một thủ tục pháp lý quan trọng. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ tách thửa đất là gì, được thực hiện ra sao và cần đáp ứng những điều kiện pháp lý nào. Việc tách thửa không chỉ liên quan đến mong muốn cá nhân của người sử dụng đất, mà còn phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định của từng địa phương và nhiều yếu tố pháp lý khác. Nếu thực hiện không đúng trình tự, người dân có thể gặp rắc rối trong việc cấp sổ đỏ, chuyển nhượng hoặc hợp pháp hóa tài sản.

Để tìm hiểu về tách thửa đất thì trước tiên cần hiểu thế nào là thửa đất. Tại khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai 2024 giải thích:

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa.

Căn cứ theo quy định nêu trên, có thể hiểu tách thửa đất là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong Sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác.

Theo đó, tách thửa đất được thực hiện trong các trường hợp như: Tách một phần thửa đất để tặng cho; Tách một phần thửa đất để bán, chuyển nhượng, góp vốn… Quy trình tách thửa đất phải đáp ứng đủ điều kiện và đúng trình tự theo quy định pháp luật.

Xây nhà trên đất nông nghiệp có được tách thửa không?

Trong thực tế hiện nay, không ít hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở – dù là để ở tạm, sinh sống lâu dài hay cho mục đích khác. Đất nông nghiệp vốn được Nhà nước giao cho người dân để sản xuất nông nghiệp, vì vậy việc sử dụng sai mục đích – chẳng hạn như xây nhà ở không đúng quy định – có thể dẫn đến nhiều hệ lụy, từ bị xử phạt hành chính đến việc không được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Điều này đặt ra một câu hỏi quan trọng: khi đã xây nhà trên đất nông nghiệp, có thể tách thửa phần đất đó được hay không? Đây là vấn đề khiến nhiều người băn khoăn bởi nó liên quan đến hàng loạt quy định pháp luật về đất đai, xây dựng và quy hoạch.

Hiện nay, để được tách thửa đất sẽ cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

– Đất không có tranh chấp

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

– Đất còn thời hạn sử dụng

– Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.

Như vậy, pháp luật hiện hành không có quy định về việc đã có nhà trên đất sẽ được tách thửa hay không. Theo đó có thể hiểu rằng, khi người sử dụng đất muốn thực hiện việc tách thửa phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên và tuân thủ về diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã ban hành. Trong đó, khi tách thửa đất ở phải đảm bảo diện tích tách thửa và phần diện tích còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định. Tùy theo từng địa bàn cụ thể thì điều kiện tách thửa trên đất đã có nhà sẽ phải đáp ứng theo văn bản cụ thể của địa bàn đó.

Ví dụ, ở Thành phố Hồ Chí Minh, bên cạnh những điều kiện chung thực hiện tách thửa theo Luật Đất đai năm 2013, mảnh đất tách thửa này phải không thuộc một trong những trường hợp không được tách thửa theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND, bao gồm:

• Các khu vực bảo tồn đã được ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt vào danh mục phải bảo tồn theo quy định chung của pháp luật.
• Các khu vực hiện đang là biệt thự được quản lý theo quy hoạch, biệt thự thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, biệt thự thuộc nhóm 1 và 2,  biệt thự thuộc các dự án đã quy hoạch, đất ở nằm trong các dự án đã được Nhà nước giao đất hoặc cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được phê duyệt.

Trong trường hợp quy hoạch này không còn phù hợp thì trước khi thực hiện việc tách thửa phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định của pháp luật nhà nước. Đồng thời, quy trình và thủ tục tách thửa đất ở cần đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh.

Trường hợp vị trí nhà, đất ở nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được phép thực hiện tách thửa.

Quy trình tách thửa đất nông nghiệp thế nào?

Tách thửa đất nông nghiệp là một trong những thủ tục thường gặp khi người sử dụng đất có nhu cầu chia nhỏ diện tích để cho, tặng, thừa kế, chuyển nhượng hoặc phục vụ các mục đích sử dụng khác nhau. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ quy trình thực hiện cũng như các quy định pháp luật liên quan đến việc tách thửa loại đất này. Bởi lẽ, so với đất ở, việc tách thửa đất nông nghiệp thường có những yêu cầu riêng, phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất, diện tích tối thiểu được tách, và các chính sách của từng địa phương. Nếu không tìm hiểu kỹ, người dân có thể gặp phải tình trạng hồ sơ bị trả lại, mất thời gian, công sức, thậm chí bị xử phạt nếu vi phạm quy định pháp luật về đất đai.

Quy trình tách thửa đất nông nghiệp được thực hiện theo Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:

Bước 01: Chuẩn bị hồ sơ

Thành phần hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất gồm có các giấy tờ sau:

– Đơn đề nghị tách thửa

– Bản vẽ tách thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;

– Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;

– Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất (nếu có).

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Người có nhu cầu nộp hồ sơ đến một trong các cơ quan sau:

• Văn phòng đăng ký đất đai
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Sau đó, cơ quan này sẽ kiểm tra hồ sơ, đối chiếu để xác định điều kiện tách thửa đất; thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau:

• Hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa: Trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ sẽ trả hồ sơ và thông báo rõ lý do.
• Hồ sơ đủ điều kiện tách thửa nhưng Sổ đỏ không có sơ đồ thửa đất hoặc có mà thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích, kích thước các cạnh không thống nhất: Trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ sẽ trả hồ sơ và thông báo rõ lý do để thực hiện đăng ký biến động đât đai.
• Hồ sơ không thuộc hai trường hợp trên: Trong 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ thì sẽ xác nhận đủ điều kiện tách thửa kèm thông tin đất đai vào Đơn đề nghị tách thửa và Bản vẽ tách thửa để hoàn tất thủ tục đăng ký, cấp Sổ đỏ với thửa đất sau khi tách thửa trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.

Sau khi thực hiện xong thủ tục tách thửa, thông tin các thửa đất sau khi tách sẽ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính nếu người sử dụng đất đăng ký biến động và được cấp Sổ đỏ sau khi tách thửa.

Đồng thời, nếu tách thửa mà không thay đổi người sử dụng đất: Cơ quan có thẩm quyền sẽ chỉnh lý, cập nhật biến độ vào hồ sơ địa chính, cư sở dữ liệu đất đai, cấp Sổ đỏ cho các thửa đất sau khi tách, trao Sổ đỏ cho người sử dụng đất.

Nếu tách thửa mà thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Thông tin liên hệ

Trên đây là bài viết giải đáp thắc mắc về vấn đề ”Xây nhà trên đất nông nghiệp có được tách thửa không?”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Mọi thắc mắc, vướng mắc xin vui lòng gửi đến timluat để được tư vấn, hỗ trợ kịp thời.

Câu hỏi thường gặp