Khi giao dịch mua bán nhà đất, việc công chứng hợp đồng đồng nghĩa với tính chính thức cho thỏa thuận giữa người bán và người mua. Tuy nhiên, khi quá trình sang tên chưa được tiến hành, vấn đề pháp lý về việc đòi lại quyền sử dụng đất trở nên mơ hồ. Vậy “Có công chứng nhưng không sang tên có đòi lại được không?” có nội dung như thế nào? Hãy cùng Tìm Luật tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết này sẽ thực sự mang lại cho bạn những kiến thức hữu ích nhất để bạn có thể vận dụng vào trong cuộc sống.
Đã công chứng nhưng không sang tên có đòi lại được không?
Trong tình huống mặc dù đã ký hợp đồng mua bán có công chứng, nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có đủ hiệu lực về pháp luật. Trong thực tế, mảnh đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của người bán. Quá trình giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ được quy định bởi Luật Đất đai 2013 mà còn nằm trong phạm vi điều chỉnh của Luật Dân sự.
Theo Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
Theo Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
” Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Theo những quy định trên, có thể thấy một số loại hợp đồng liên quan đến đất đai không bắt buộc công chứng. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng liên quan đến chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực sau khi được đăng ký vào sổ địa chính.
Điều này cho thấy việc công chứng không tạo ra hiệu lực cho hợp đồng. Vì vậy, trong trường hợp đã công chứng hợp đồng liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, nhưng không muốn tiến hành giao dịch nữa, vẫn có thể lấy lại phần tài sản liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, việc này phải được thông báo và thoả thuận lại với bên đã thực hiện giao dịch trước đó.
Giải quyết tranh chấp khi đòi lại đất chưa sang tên
Trong nhiều trường hợp, khi người bán thay đổi quyết định và không muốn tiến hành việc sang tên đất cho người mua, sẽ phát sinh nhiều hệ quả pháp lý khác nhau. Mặc dù hợp đồng đã được công chứng nhưng vẫn chưa đủ để xác định quyền sở hữu đất của người mua.
Tuy nhiên, khi một trong hai bên trong hợp đồng thay đổi ý định và vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng, người bên nhận chuyển nhượng hoàn toàn có quyền khởi kiện để đòi bồi thường từ bên thay đổi ý hoặc tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên đất.
Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:
– Đơn khởi kiện theo mẫu;
– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100;
– Giấy tờ của người khởi kiện: Chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
– Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.
Nộp đơn khởi kiện
– Nơi nộp: Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.
– Hình thức nộp:
+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;
+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Tòa thụ lý và giải quyết
– Nếu hồ sơ chưa đủ thì Tòa án yêu cầu bổ sung.
– Nếu hồ sơ đủ:
+ Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí.
+ Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho Tòa.
+ Sau đó tòa sẽ thụ lý.
Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử
– Chuẩn bị xét xử: Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (Tổng 06 tháng – Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự).
– Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).
– Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.
Vấn đề “Có công chứng nhưng không sang tên có đòi lại được không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tìm Luật luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu tìm kiếm thông tin pháp lý, các mẫu đơn như điều kiện hoãn nghĩa vụ quân sự.… hoặc các quy định pháp luật, tin tức pháp lý mới liên quan, vui lòng cập nhật website để biết thêm thông tin. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
Muốn công chứng hợp đồng đất đai thì công chứng ở đâu?
– Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của các tổ chức hành nghề công chứng. Theo quy định của Luật Công chứng hiện nay thì tổ chức hành nghề công chứng bao gồm phòng công chứng và văn phòng công chứng.
– Văn phòng công chứng chỉ được thành lập mới ở những địa bàn chưa có điều kiện phát triển được văn phòng công chứng. Phòng công chứng sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập, là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp, có trụ sở, có con dấu, có tài khoản riêng.
– Phòng tư pháp: Căn cứ theo nhu cầu công chứng ở địa phương thì Sở Tư pháp sẽ chủ trì phối hợp với sở kế hoạch và đầu tư, sở tài chính, sở nội vụ để xây dựng đề án thành lập phòng công chứng và trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định.
Có bắt buộc phải sang tên đất không?
Mua bán đất hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, được thể hiện qua hợp đồng thống nhất ý chí giữa các bên. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo về nội dung, hình thức. Khi thực hiện giao kết hợp đồng, bên bán và bên mua có quyền và nghĩa vụ phát sinh. Theo đó bên bán trao quyền sử dụng đất cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền và thực hiện những nghĩa vụ đã được kí kết.
Hợp đồng mua bán đất là một loại hợp đồng dân sự nên phải đảm bảo về mặt hình thức đó là lập thành văn bản trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên. Đặc biệt, phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc đến Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và chứng thực tính hợp pháp của hợp đồng theo quy định của Luật đất đai 2013.
Quá trình làm thủ tục đăng ký biến động đất đai hay còn được gọi là sang tên sổ đỏ là việc người sử dụng đất thực hiện việc đăng ký thay đổi người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất với bên mua. Chỉ khi hoàn thành xong bước sang tên tại Văn phòng đăng kí đất đai thì người mua mới chính thức trở thành chủ sở hữu bất động sản.
Như vậy, mua bán đất có công chứng nhưng chưa sang tên là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng mua bán đất, có công chứng nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, chưa thay đổi người đứng tên.