Hiện nay, chủ đề quy hoạch đang rất được quan tâm, bởi chỉ thông qua quy hoạch đất đai, chúng ta mới hiểu được tiềm năng của đất chưa sử dụng. Quy hoạch đất là chính sách phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo sử dụng quỹ đất một cách tốt nhất đồng thời là cơ sở để nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy nếu đất dính quy hoạch có tách thửa được không? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu vấn đề này qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé
Đất quy hoạch được hiểu như thế nào?
Khoản 2, khoản 3, Điều 3 Luật Đất đai 2013 có quy định: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.
Theo đó, có thể hiểu đất quy hoạch là phần đất đã có kế hoạch sử dụng ở từng địa phương được phân chia theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định.
Đất dính quy hoạch có tách thửa được không?
Căn cứ Khoản 7 Điều 49 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:
“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, sẽ có 02 trường hợp :
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không thể thực hiện được các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tách thửa, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,…
- Trường hợp trong diện quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (đất thuộc diện quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền tách thửa theo quy định của pháp luật.
Như vậy, nếu đất thuộc diện quy hoạch treo thì vẫn được thực hiện thủ tục tách thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật. Nếu đất đang trong diện quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không được thực hiện thủ tục tách thửa.
Điều kiện tách thửa
Để được tách thửa thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Đất còn thời hạn sử dụng.
– Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
Mẫu đơn đề nghị tách thửa đất
Lệ phí tách thửa đất
Phí đo đạc tách thửa
Phí đo đạc là khoản tiền trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tính theo giá dịch vụ.
Thông thường sẽ dao động từ 1,8 đến 2,5 triệu đồng.
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ chỉ nộp khi tách thửa gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho,… quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, nếu không thuộc trường hợp được miễn thì tính như sau:
Trường hợp 1: Giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho cao hơn giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định.
Lệ phí trước bạ tính theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá tại hợp đồng x m2)
Tuy nhiên trên thực tế không phải khi nào hợp đồng cũng ghi giá 01m2 mà thường sẽ ghi tổng số tiền nên sẽ lấy 0,5% x tổng số tiền trong hợp đồng.
Trường hợp 2: Giá đất tại hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định
Lệ phí trước bạ trường hợp này xác định theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 x Giá đất trong bảng giá đất)
Phí thẩm định hồ sơ
Nếu chỉ tách thửa rồi để đó thì không phải nộp khoản phí này, nhưng tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho sẽ phải nộp phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho.
Căn cứ quy định theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau.
Lệ phí cấp bìa mới (lệ phí cấp Giấy chứng nhận)
Tương tự như phí thẩm định hồ sơ khoản phí này cũng do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nhưng hầu hết các tỉnh, thành đều thu từ 100.000 đồng trở xuống.
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Đất dính quy hoạch có tách thửa được không?”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, chúng tôi sẽ hỗ trợ thêm vấn đề pháp lý khác như mẫu hợp đồng cho thuê nhà…. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng
Câu hỏi thường gặp
Thời gian tách thửa đất là bao lâu?
Căn cứ theo quy định tại Nghị định 43/2013/NĐ-CP thì thời gian giải quyết hồ sơ tách thửa tối đa là 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ từ người làm thủ tục.
Thời gian này không bao gồm thời gian trưng cầu giám định, thời gian đóng thuế, phí của người sở hữu đất và thời gian cân nhắc xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.
Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, chưa đầy đủ thì trong thời gian không quá 03 ngày, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người dân bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Đối với các xã hải đảo, miền núi, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, vùng sâu vùng xa, thời gian tách thửa được tăng thêm 15 ngày. Lưu ý, chỉ khi có hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì thời gian tách thửa mới bắt đầu được tính.
Đất ruộng có tách thửa được không?
Tách thửa đất ruộng (hay còn gọi là tách thửa đất nông nghiệp) được hiểu là quy trình phân chia quyền sở hữu đất nông nghiệp từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang nhiều đối tượng khác nhau. Theo đó, việc tách thửa phải được thực hiện theo đúng những quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ đưa ra quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trong nhóm đất nông nghiệp và mỗi địa phương sẽ có một quy định khác nhau.
Hiện nay, các trường hợp thực hiện tách thửa đất nông nghiệp có thể:
Do nhu cầu của người sử dụng đất nông nghiệp
Do thực hiện chuyển nhượng, cho tặng quyền sử dụng đất nông nghiệp dẫn đến tách thửa đất.
Do việc thừa kế đất nông nghiệp làm hình thành thửa đất mới
Vì quyết định, bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật.