Ngân hàng định giá đất như thế nào?

60
Ngân hàng định giá đất như thế nào

Thẩm định giá đất là một trong những bước bắt buộc bạn phải thực hiện khi mua bán một bất động sản để tránh tiền mất tật mang. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa biết cách xác định giá nhà đất. Các ngân hàng thường đánh giá giá trị của mảnh đất khi xác định tài sản thế chấp hoặc thế chấp tài sản. Chúng ta nên biết các phương pháp định giá tài sản để có thể đăng ký thế chấp với ngân hàng cho phù hợp. Vậy ngân hàng định giá đất như thế nào?

Định giá đất là gì?

Theo pháp luật đất đai cũng như các văn bản pháp luật liên quan trong lĩnh vực đất đai hiện nay không có giải thích về khái niệm định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, dựa theo mục đích và tính chất thực hiện thì có thể hiểu định giá đất là việc sử dụng các phương pháp cụ thể để xác định giá trị của mảnh đất (hay còn gọi là giá đất) tại một địa phương cụ thể trên một đơn vị diện tích đất

Trong đó, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

– Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

– Theo thời hạn sử dụng đất;

– Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Để có thể áp dụng các phương pháp định giá đất, các phương pháp này phải đáp ứng các điều kiện theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

– Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

– Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Ngân hàng định giá đất như thế nào

Ngân hàng định giá đất như thế nào?

Điều đầu tiên cần làm khi sử dụng bất kỳ phương pháp đánh giá nào là xác định quy trình hoặc các bước phải thực hiện để đạt được kết quả tốt nhất. Tránh đánh giá lẫn lộn không có cơ sở rõ ràng, không có mục đích chính đáng. Đặc biệt trong thị trường bất động sản, sự biến động luôn tiềm ẩn và không gói gọn trong một biên độ cụ thể. Việc định giá tài sản một cách chính xác là rất khó nếu không xác định được quy trình và nguyên tắc ngay từ đầu.

Bước 1: Đánh giá tình trạng của mảnh đất hiện tại như về mặt diện tích, vị trí, sổ đỏ, các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và sử dụng đất. Sau khi xác minh tính hợp pháp của mảnh đất thì sẽ đi vào định giá. Bước định giá này này được xem là bước quan trọng để bảo đảm quyền và lợi ích của ngân hàng theo quy định pháp luật.

Bước 2: Tìm kiếm những thông tin về mảnh đất từ nhiều nguồn khác nhau, ở trong cùng khu vực hoặc những mảnh đất có những nét tương đồng với nhau. Những mảnh đất có giao dịch mua bán trong thời gian gần nhất.

Bước 3: Xây dựng khung giá trị mảnh đất phù hợp đang cần định giá. Khung giá trị gồm thông tin như mức giá tối thiểu, mức giá tối đa tối đa cũng như mức trung bình tương xứng với đánh giá ban đầu.

Bước 4: Lựa chọn một số mảnh đất có mối liên hệ gần với mảnh đất đang cần định giá nhất. Sử dụng phương pháp so sánh chúng với nhau. Sau đó tiến hành điều chỉnh khung giá một lần nữa. Trong bước này thì mức giá dao động của tài sản sẽ được thu hẹp dần, bởi vì đã qua quá trình so sánh có căn cứ rõ ràng.

Bước 5: Phân tích thị trường trên thực tế, giá bán đất của một số nơi, cũng như điểm mạnh, điểm yếu của mảnh đất hiện tại. Thẩm định viên đưa ra kết luận và tiến hành điều chỉnh khung giá đó thêm một lần nữa. Ở bước này sẽ nhấn mạnh vào những mức giá cụ thể nào là phù hợp nhất trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Bước 6: Ước tính khả năng tăng, giảm giá trị của bất động sản này trong tương lai. Tổng hợp các nguồn thông tin lại với nhau để làm cơ sở đưa đến quyết định cuối cùng.

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Ngân hàng định giá đất như thế nào? của Tìm luật. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi thắc mắc về pháp luật của quý khách hàng như cách viết mẫu đơn thuận tình ly hôn download hay mẫu đơn khác hay các thông tin pháp lý khác.

Câu hỏi thường gặp

Định giá đất bằng phuương pháp trực tiếp như thế nào?

Phương pháp so sánh trực tiếp:
Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Kết quả định giá đất của ngân hàng thẩm định giá đất có sát với giá thực tế?

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, mức định giá bất động sản của ngân hàng thông thường sẽ thấp hơn từ 10 – 20% giá trị thực tế. Sở dĩ có kết quả này không phải do ngân hàng chưa có chuyên môn nghiệp vụ mà xuất phát từ vấn đề rủi ro. Các ngân hàng phải tính toán kỹ lưỡng những vấn đề phát sinh có thể làm ảnh hưởng đến lợi ích của mình. Vì vậy, các bạn có thể lấy kết quả của ngân hàng cộng thêm 10 – 20% giá trị tài sản để biết được giá thực tế cụ thể như thế nào.
Tuy nhiên, kết quả định giá của ngân hàng vẫn được đánh giá cao là vì tính chuẩn xác của nó. Ngân hàng ngoài việc tư vấn định giá cho bạn còn tạo thêm sự tin tưởng và an tâm nhiều hơn.

5/5 - (1 bình chọn)