Việc xác định đúng giá đất là rất quan trọng, bởi khi xác định không đúng sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Việc thẩm định giá đất phải được thực hiện theo nguyên tắc và phương pháp mà pháp luật quy định. Để bảo đảm lợi ích của bản thân thì người sử dụng đất cần nắm được quy định về thẩm định giá đất. Hãy theo dõi bài viết dưới đây của Tìm luật để hiểu rõ hơn về quy định thẩm định giá đất như thế nào nhé.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP
Định giá đất là gì?
Hiện nay, khái niệm về định giá đất chưa được quy định một cách cụ thể tại các văn bản pháp luật đất đai. Tuy nhiên, dựa theo tính chất và mục đích thực hiện thì có thể hiểu định giá đất là việc sử dụng các phương pháp cụ thể để xác định giá trị của mảnh đất (giá đất) trên một đơn vị diện tích đất tại một địa phương cụ thể.
Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất thì khi thẩm định giá đất phải thực hiện theo quy tắc mà pháp luật quy định. Trong đó, việc thẩm định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc theo Điều 112 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Theo mục đích sử dụng đất phải hợp pháp tại thời điểm định giá;
– Theo thời hạn sử dụng đất;
– Phù hợp với giá đất đang phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Quy định về thẩm định giá đất như thế nào?
Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định thì có 05 phương pháp định giá đất như sau:
* Phương pháp so sánh trực tiếp:
Đây là phương pháp thẩm định giá đất thông qua việc phân tích các mức giá của các thửa đất trống tương tự nhau về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện so sánh, xác định giá của thửa đất đang cần định giá.
* Phương pháp chiết trừ:
Là phương pháp định giá đất đối với những thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị của tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị của bất động sản (bao gồm cả giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
* Phương pháp thu nhập:
Là phương pháp thẩm định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân trong một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm thẩm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ với kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh.
* Phương pháp thặng dư:
Là phương pháp thẩm định giá đất đối với những thửa đất có tiềm năng phát triển theo kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
* Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:
Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
Cơ quan có thẩm quyền có thể lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp với mỗi mảnh đất. Tuy nhiên, để có thể áp dụng các phương pháp định giá đất, các phương pháp này cần phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
– Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
– Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
– Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
– Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Hội đồng thẩm định giá đất được quy định như thế nào?
Việc thẩm định giá đất phải được thành lập hội đồng thẩm định giá đất và quá trình thẩm định giá đất của hội đồng thẩm định phải thực hiện theo quy trình pháp luật quy định. Hội đồng thẩm định giá đất được quy định được quy định tại Điều 12 Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn về việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất do Bộ trưởng Bộ Tài chính – Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành với nội dung như sau:
– Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất theo hình thức Hội đồng cố định hoặc Hội đồng theo vụ việc để thẩm định dự thảo phương án giá đất tại địa phương.
– Thành phần Hội đồng thẩm định giá đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 16 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Đại diện tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng là người đủ Điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định và không thuộc tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được thuê để định giá đất cụ thể. Chuyên gia về giá đất tham gia Hội đồng phải là người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm việc một trong các lĩnh vực tài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định giá.
– Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng (nếu cần thiết). Thành phần Tổ giúp việc của Hội đồng bao gồm lãnh đạo cấp Phòng và chuyên viên của Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục thuế, các cơ quan có liên quan và do đại diện của Sở Tài chính làm Tổ trưởng.
Vấn đề “Quy định về thẩm định giá đất như thế nào năm 2023?” đã được Tìm luật giải đáp qua bài viết trên đây. Hy vọng mang lại hữu ích cho bạn trong cuộc sống. Nếu bạn quan tâm đến các vấn đề pháp lý, các mẫu đơn pháp luật như download mẫu đơn xin ly hôn thuận tình , hãy theo dõi Tìm luật nhé.
Câu hỏi thường gặp
Cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể?
Căn cứ tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định UBND cấp tỉnh sẽ là cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Bên cạnh đó cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.
Trong quá trình thực hiện thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có thể được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Giá đất cụ thể được sử dụng vào các mục đích gì?
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ định giá cho nhiều mục đích khác nhau. Căn cứ theo khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định về giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
– Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
– Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
– Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.