Hiện nay có nhiều người sử dụng đất có mong muốn chuyển mục đích sử dụng một số loại đất lên thổ cư. Tuy nhiên, do quy định pháp luật đất đai hiện hành mà việc lên thổ cư đối với một số người sử dụng đất còn gặp khó khăn. Tuy nhiên, với dự thảo Luật đất đai thì có một số quy định mới về việc lên thổ cư mà người sử dụng đất cần nắm bắt. Hãy theo dõi bài viết dưới đây của Tìm luật để nắm rõ hơn về quy định mới về việc lên thổ cư nhé.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Dự thảo Luật Đất đai
Lên thổ cư là gì?
Theo pháp luật đất đai hiện hành thì không có loại đất nào có tên là đất thổ cư.
Đất thổ cư là một cách gọi phổ biến của người dân sử dụng để chỉ đất ở, bao gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là một loại đất theo quy định pháp luật đất đai mà đây là cách gọi thông thường của người dân.
Thuật ngữ “lên thổ cư” tuy không được quy định trong Luật Đất đai 2013 và các hướng dẫn liên quan nhưng nó lại được sử dụng rất nhiều trong thực tế.
Theo đó, “lên thổ cư” có thể hiểu là việc chuyển mục đích sử dụng đất từ một loại đất khác (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở,…) sang đất ở (đất thổ cư).
Điều kiện để lên thổ cư như thế nào?
Căn cứ cho chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư (lên thổ cư) quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 bao gồm:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, pháp luật không quy định cụ thể về điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy vào thời điểm thực tế, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư.
Lên thổ cư phải xin phép cơ quan nào?
Căn cứ Điểm a Khoản 1 và Điểm a Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (lên thổ cư) như sau:
– UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
– UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện sẽ không được uỷ quyền khi thực hiện việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi thẩm quyền của mình.
Như vậy, UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Quy định mới về việc lên thổ cư
Quy định mới về một trường hợp dễ dàng lên thổ cư
Dự thảo Luật Đất đai quy định có 02 căn cứ quan trọng để chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 116, bao gồm:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
- Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất
Theo Luật Đất đai hiện hành thì căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất không được quy định rõ là văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất mà chỉ là đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất thể hiện nhu cầu sử dụng đất.
Tuy nhiên, điểm mới đáng chú ý nhất ở khoản 3 Điều 116 của dự thảo. Theo đó:
“Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thì được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo hạn mức do Chính phủ quy định.”
Tức là nếu như đang sử dụng một thửa đất vừa bao gồm đất ở vừa có đất nông nghiệp, thì hộ gia đình, cá nhân sẽ được chuyển diện tích đất nông nghiệp đó thành ở, không cần phải phụ thuộc vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, mà chỉ cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.
Có thể thấy, quy định về chuyển lên thổ cư với trường hợp này có phần cởi mở hơn so với các trường hợp thông thường khác. Đây là một nội dung mới mà Luật Đất đai 2013 hiện hành chưa có.
Quy định trường hợp lên thổ cư không cần nộp tiền sử dụng đất
Tại khoản 3 Điều 121 quy định: “Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.”
Như vậy, để không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển lên thổ cư, phải đáp ứng được đồng thời các điều kiện:
– Đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp được sử dụng ổn định lâu dài
– Đã chuyển sang mục đích sử dụng khác
– Nay lại có nhu cầu chuyển thành đất ở (lên thổ cư)
– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
Quy định này cũng chưa được đề cập tại Luật Đất đai 2013 hiện hành.
Chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình thì phải có văn bản thỏa thuận
Liên quan đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có lên thổ cư, khoản 3 Điều 234 dự thảo Luật này quy định:
“Trước khi chuyển mục đích sử dụng đất các thành viên của hộ gia đình phải lập văn bản thỏa thuận có xác nhận của công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực để xác định các thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất để cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho các thành viên của hộ gia đình.”
Hộ gia đình đang sử dụng đất mà có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần lưu ý quy định này tại dự thảo để đảm bảo thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện đúng quy định.
Thông tin liên hệ
Tìm luật đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Quy định mới về việc lên thổ cư năm 2023”. Ngoài ra, chúng tôi có giải đáp vấn đề pháp lý khác liên quan đến mẫu hợp đồng thuê nhà ngắn gọn. Rất hân hạnh được giúp ích cho bạn.
Câu hỏi thường gặp
Thời hạn chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư là bao lâu?
Thời hạn cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP) như sau:
– Giao đất, cho thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng;
– Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.
Như vậy, thời gian chuyển mục đích sử dụng đất là tối đa 15 ngày.
Lên thổ cư có phải xin phép không?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Như vậy, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở (lên thổ cư) thì người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.