Quy định chi tiết về công chứng ủy quyền nhà đất là gì?

106
Quy định chi tiết về công chứng ủy quyền nhà đất là gì

Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên trên thực tế, có những trường hợp bên bán có thể uỷ quyền cho một bên thứ ba để thay mặt mình thực hiện giao dịch, ký hợp đồng với bên mua. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Tìm luật để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Công chứng ủy quyền nhà đất là gì” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.

Căn cứ pháp lý

  • Bộ luật Dân sự 2015
  • Luật Đất đai 2013

Công chứng ủy quyền nhà đất là gì?

– Giấy ủy quyền là văn bản pháp lý quan trọng ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định người đại diện thay mình giải quyết công việc theo đúng các điều mục được quy định. Lập giấy ủy quyền có 2 trường hợp là ủy quyền đơn phương và ủy quyền có sự tham gia của người ủy quyền và người nhận ủy quyền.

– Giấy uỷ quyền mua bán nhà đất là văn bản pháp lý giữa người uỷ quyền và người được uỷ quyền về việc mua bán nhà đất, theo đó giữa bên uỷ quyền và bên nhận uỷ quyền có những sự thoả thuận và có trả thù lao, hoặc không sẽ phải tuân thủ những quy định của pháp luật. Theo đó, trong Bộ luật dân sự 2015 đã quy định về uỷ quyền. Tại Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng uỷ quyền, hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

Như vậy có thể thấy hợp đồng uỷ quyền về bản chất là sự thoả thuận giữa các bên về quyền và nghĩa vụ giữa các bên, trong đó bên uỷ quyền có nghĩa vụ phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền và bên uỷ quyền sẽ phải nhân danh người uỷ quyền để thực hiện những nhiệm vụ, công việc mà hai bên đã thoả thuận trước đó. Các bên có thể tự thoả thuận về quyền, nghĩa vụ, mức trả thù lao, những thoả thuận khác như thời hạn uỷ quyền, theo đó các bên tự thoả thuận về thời hạn uỷ quyền, trong trường hợp các bên không tự thoả thuận được cũng như pháp luật không có quy định về thời hạn uỷ quyền thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực 01 năm được tính từ ngày xác lập uỷ quyền.

Điều kiện ủy quyền nhà đất

Quy định chi tiết về công chứng ủy quyền nhà đất là gì

Trong quan hệ ủy quyền mua bán nhà đất các cá nhân phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện sau:

  1. Người ủy quyền mua bán nhà đất và người được ủy quyền là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Người có đầy đủ hành vi dân sự theo Bộ luật Dân sự 2015  là người:
  • Từ đủ 18 tuổi trở lên;
  • Không thuộc các trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định tại các Điều 22, 23, 24 Bộ luật Dân sự 2015
  1. Người ủy quyền mua bán nhà đất phải có quyền được mua bán đất theo quy định tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở,…và các luật liên quan.
  2. Phải có hợp đồng ủy quyền giữa người ủy quyền mua bán nhà đất và người được ủy quyền mua bán nhà đất. Việc lập hợp đồng ủy quyền được thực hiện theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Đối tượng phải nộp thuế ủy quyền nhà đất

Tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

“Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản”

Theo quy định trên thì người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền. Nếu các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận.

Mẫu hợp đồng ủy quyền nhà đất chuẩn

Mẫu hợp đồng ủy quyền bán nhà ở căn hộ chung cư

Mẫu hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mẫu hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng nhà ở

Mẫu hợp đồng ủy quyền bán nhà

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng ủy quyền nhà đất

Ủy quyền lại

– Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong trường hợp sau đây:

+ Có sự đồng ý của bên ủy quyền;

+ Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.

– Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.

– Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.

Đối với bên được ủy quyền

* Nghĩa vụ của bên được ủy quyền

– Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.

– Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.

– Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.

– Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.

– Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

– Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015.

* Quyền của bên được ủy quyền

– Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.

– Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.

Đối với bên ủy quyền

* Nghĩa vụ của bên ủy quyền

– Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.

– Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.

– Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.

* Quyền của bên ủy quyền

– Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.

– Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015.

* Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền

– Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.

+ Nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

+ Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

– Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý.

Nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có

Thời hạn của hợp đồng ủy quyền nhà đất

Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015: “Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”.

Như vậy, xuất phát từ nguyên tắc tự do thỏa thuận thì thời hạn hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất sẽ do các bên liên quan quyết định. Nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Những lợi ích và bất cập khi công chứng ủy quyền nhà đất

Lợi thế khi công chứng hợp đồng uỷ quyền

Lợi thế đối với bên bán: Thủ tục công chứng hợp đồng uỷ quyền nhanh gọn hơn hợp đồng chuyển nhượng, tiết kiệm được thời gian, lệ phí.

Lợi thế đối với người mua: Người mua sẽ được giữ sổ đỏ gốc và hợp đồng uỷ quyền, người mua dễ dàng bán lại tài sản cho bên thứ ba mà không cần đợi thời gian ra sổ mới hoặc cập nhật tên trên sổ đỏ.

Bất lợi khi công chứng hợp đồng uỷ quyền

Chuyển nhượng bất động sản bằng hình thức công chứng hợp đồng uỷ quyền có nhiều bất lợi cho người mua. Vì trên thực tế nó không trái với pháp luật, nhưng khi xác lập hợp đồng ủy quyền thì nó không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng đất từ người khác.

Hơn thế, hình thức chuyển nhượng này nhằm mục đích không phải đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Nhưng trên thực tế, khi người mua chuyển nhượng lại cho bên thứ ba thì cũng phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2 lần. Tức là thuế thu nhập cá nhân của người bán đầu tiên cho bạn và thuế thu nhập cá nhân khi bạn chuyển nhượng cho bên thứ ba (trừ trường hợp người nhận chuyển nhượng là người trong gia đình, cùng hộ khẩu theo quy định hiện hành).

Mời các bạn xem thêm bài viết

Tìm luật đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Công chứng ủy quyền nhà đất là gì”. Ngoài ra, chúng tôi có giải đáp vấn đề pháp lý khác như các thông tin pháp lý như mẫu sơ yếu lý lịch 2023, các mẫu đơn pháp luật, tư vấn pháp lý… Rất hân hạnh được giải đáp cho bạn.

Câu hỏi thường gặp

Công chứng hợp đồng ủy quyền có bắt buộc bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền đều có mặt?

Căn cứ Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Trong trường hợp ông A muốn ủy quyền cho ông B làm thủ tục nhà đất thì phải làm hơp đồng ủy quyền theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Tại Điều 55 Luật công chứng 2014 quy định:
“Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền
1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”
Theo đó trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.

Bồi thường thiệt hại khi đơn phương chấm dứt ủy quyền nhà đất như thế nào?

Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
– Ủy quyền có thù lao: Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại.
– Ủy uyền không có thù lao: Bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Lưu ý: Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
Bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
– Ủy quyền không có thù lao: Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý.
– Ủy quyền có thù lao: Bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

5/5 - (1 bình chọn)