Quy định đất trồng lúa nước có được xây nhà không

Theo quy định của pháp luật hiện hành về đất đai người sử dụng đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng với mục đích đất được cấp điều này nhằm tránh được tình trạng tự ý sử dụng đất, phá vỡ quy hoạch cũng như để thuận lợi hơn trong quá trình quản lý đất đai của Nhà nước. Vậy đất trồng lùa nước có được xây nhà không đây là thắc mắc của rất nhiều người dân. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Tìm luật để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Đất trồng lúa nước có được xây nhà không” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013
• Nghị định 91/2019/NĐ-CP
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở

Để có thể thực hiện được thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở thì phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

– Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc trong dự án đầu tư của chủ đầu tư; 

– Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung là cấp huyện) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy để xem xét đất nhà mình có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất hay không khi có nhu cầu chuyển thì bạn cần phải liên hệ với các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để tìm hiểu về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có thửa đất. 

Đất trồng lúa nước có được xây nhà không?

Việc sử dụng đất trồng lúa được quy định tại Điều 134 Luật Đất đai năm 2013, theo đó Nhà nước ban hành các chính sách để bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế việc chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp. Đối với những trường hợp cần thiết phải thực hiện việc chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào một mục đích khác thì Nhà nước sẽ có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc các biện pháp làm tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

Đồng thời theo quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 việc sử dụng đất không đúng mục đích là một trong những hành vi của người sử dụng đất bị nghiêm cấm.

Như vậy, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, nếu bạn muốn được xây dựng nhà ở trên đất trồng lúa thì trước hết bạn cần chuyển mục đích sử dụng dụng đất trồng lúa (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp) và việc chuyển mục đích sử dụng đất này cần được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các giấy tờ, tài liệu như sau:

– Đối với người sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất áp dụng theo Mẫu số 01 được ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của mình đã được cơ quan có thẩm quyền cấp.

– Đối với hồ sơ của cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

+ Các giấy tờ của người sử dụng đất nêu trên;

+ Bản trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc bản trích đo địa chính thửa đất;

+ Biên bản xác minh về thực địa;

+ Tờ trình và dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất áp dụng theo Mẫu số 05 được ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

+ Văn bản thẩm định về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất; văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ nếu các hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích chuyển đổi từ 0,5 héc ta trở lên;

+ Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất nếu thuộc trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; bản sao của bản thuyết minh dự án đầu tư áp dụng đối với các dự án không phải xin cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải xin cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, hồ sơ gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 1. Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như các giấy tờ nêu trên.

Sau đó, bạn phải nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Bước 2. Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3. Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thời gian chuyển đất trồng lúa sang đất ở

Thời gian giải quyết thủ tục của cơ quan có thẩm quyền là:

• Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
• Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

Chi phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất thổ cư

Theo quy định pháp luật tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, Đất trồng lúa được xác định là loại đất nông nghiệp. Nên chi phí chuyển đổi được tính theo trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp lên đất ở như sau:

• Tiền sử dụng đất: Đây là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất)

Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định 02 trường hợp sau sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
• Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Nếu thuộc trường hợp trên thì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp

=

50%

x

(Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem trong phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ biết khi nào là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất).

Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp

=

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở

–

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

Thông tư 250/2016/TT-BTC quy định, lệ phí cấp Sổ đỏ thuộc thẩm quyền của hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định và các tổ chức, cá nhân cần nộp khoản lệ phí này khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tùy vào từng địa phương mà khoản phí này sẽ khác nhau.

• Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Nghị định số 20/2019/NĐ-CP ngày 21/02/2019 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

• Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên: Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này và nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau

Xử phạt khi sử dụng đất sai mục đích

Nếu bạn không thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở mà tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ bị xử lý với hình thức xử phạt vi phạm hành chính. Cụ thể theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì mức xử phạt được xác định như sau:

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích dưới 0,01 héc ta thì bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và phạt tiền từ 6.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị;

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta thì bị phạt với số tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và bị phạt với số tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị;

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích đất từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta thì bị phạt với số tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và bị phạt với số tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị;

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta thì bị phạt với số tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và bị phạt với số tiền từ 30.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị;

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta thì bị phạt với số tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và bị phạt với số tiền từ 60.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị;

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích đất từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta thì bị phạt với số tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và bị phạt với số tiền từ 100.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị;

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta thì bị phạt với số tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và bị phạt với số tiền từ 160.000.000 đồng đến 240.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị;

– Chuyển mục đích sử dụng đất trái phép có diện tích đất từ 03 héc ta trở lên thì bị phạt với số tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu đất tại khu vực nông thôn và bị phạt với số tiền từ 240.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu đất tại khu vực đô thị.

Như vậy ta có thể thấy số diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất trái phép càng nhiều thì mức xử phạt càng cao, đặc biệt là đối với các mảnh đất nằm tại khu vực đô thị thì mức xử phạt vi phạm hành chính cao gấp hai lần so với đất tại khu vực nông thôn.

Mời các bạn xem thêm bài viết

• Quy định chi tiết về việc thuê đất rừng sản xuất năm 2023
• Tải xuống mẫu đơn xin chuyển đổi cây trồng trên đất trồng lúa
• Quy định về hạn mức chuyển nhượng đất trồng lúa

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Đất trồng lúa nước có được xây nhà không″ của Tìm luật. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi thắc mắc về pháp luật của quý khách hàng như mẫu hợp đồng cho thuê nhà, mẫu đơn hay các thông tin pháp lý khác.

Câu hỏi thường gặp