Cấp sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử đất là việc Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất của cá nhân hay tổ chức. Pháp luật hiện nay chưa có những quy định trực tiếp liên quan đến đất ao. Theo cách hiểu thông thường và thực trạng sử dụng đất ở thời điểm hiện tại, đất ao là khu đất trũng sâu xuống, có nước đọng lại, được hình thành tự nhiên cũng có thể nhân tạo. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Tìm luật để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Đất ao có làm được sổ đỏ không” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP
Khái niệm đất ao
Đất ao thường được xác định thuộc nhóm đất nông nghiệp dùng để chăn nuôi thủy sản, phục vụ sản xuất nông nghiệp. Trường hợp đất ao được xác định là đất ở khi phần diện tích đất ao ở trong cùng một thửa đang có nhà ở.
Tương tự như các loại đất khác đất ao khi đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật thì được xem xét cấp Sổ đỏ. Theo đó, để được cấp Sổ đỏ đối với đất ao cần đảm bảo các điều kiện:
– Đất ao không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai
– Đất không có tranh chấp.
– Thuộc đối tượng được cấp Sổ đỏ theo quy định…
Điều kiện để chuyển đất ao sang đất ở?
Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao lên đất thổ cư phải đảm bảo các điều kiện sau:
– Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích;
– Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương do Ủy ban nhân dân huyện ban hành và đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất;
– Riêng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao lên đất ở để thực hiện dự án đầu tư thì phải đảm bảo các điều kiện khác quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Đất ao có làm được sổ đỏ không?
Thực tế, pháp luật không có một điều khoản nhất định nào quy định xem sổ đỏ có phải là loại đất được cấp sổ đỏ hay không. Tuy nhiên, Khoản 1, Điều 103 Luật Đất đai 2013 mới chỉ quy định đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Cùng với đó, Khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai hiện hành cũng quy định: Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 của Luật này. Theo đó, theo quy định của điều luật này, sau khi đã được xác định diện tích đất, đất ao sẽ được sử dụng với mục đích hiện trạng. Tức, đất ao là là khu đất trũng sâu xuống, có nước đọng lại, được hình thành tự nhiên hoặc nhân tạo. Kích cỡ của mỗi ao thường không lớn, được dùng để làm cảnh hoặc nuôi thủy sản. Như vậy, có thể thấy, đất ao cũng giống như mọi loại đất khác được quy định trong pháp luật đất đai hiện hành. Nếu nó đáp ứng được những yêu cầu nhất định theo quy định của luật, cá nhân, tổ chức hoàn toàn có thể xin cấp sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật.
Đất ao là một loại hình đất khá phổ biến ở nước ta, đặc biệt là vùng nông thôn. Loại đất này phục vụ quá trình chăn nuôi, sản xuất của người dân. Tức trên phần đất này, cá nhân, tổ chức có thể sản xuất ra hoa lợi, lợi tức để phục vụ cuộc sống thường nhật. Nó được xem là hình thức của đất nông nghiệp. Do đó, đất ao hoàn toàn có thể được cấp sổ đỏ. Để có thể được cấp sổ đỏ thì đất ao của cá nhân, tổ chức cần đáp ứng một số điều kiện cũng như thủ tục cần thiết để được cấp sổ đỏ theo luật định.
Quy trình thực hiện làm sổ đỏ cho đất ao
Hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất ao
Để được cấp sổ đỏ, cá nhân, tổ chức có đất ao phải chuẩn bị bộ hồ sơ với đầy đủ các loại giấy tờ sau đây:
– Đơn đăng ký cấp sổ đỏ cho đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai theo Mẫu số 04a/ĐK.
– Các loại giấy tờ liên quan như: giấy về quyền sở hữu đất được nhà nước cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, sổ đỏ chứng nhận sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, giấy tờ chứng minh quyền thừa kế, tặng cho quyền sở hữu đất đai và các tài sản gắn liền với đất khác, các loại giấy tờ mua bán, chuyển nhượng đất,…
– Các loại giấy tờ liên quan về nguồn gốc đất: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở,…
– Một số giấy tờ về quyết định của tòa án, biên bản thi hành án,… của cơ quan chức năng có thẩm quyền (nếu có).
– Các loại chứng từ chứng minh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, nếu thuộc đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính phải có giấy tờ chứng minh.
Như vậy, để có thể xin cấp sổ đỏ với đất ao, cá nhân, tổ chức phải chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, hồ sơ như trên. Các giấy tờ này giúp cơ quan chứng năng có thẩm quyền xem xét tính xác thực về mặt sở hữu. Từ đó điều tra, xem xét xem miếng đất đó có được phép cấp sổ đỏ hay không.
Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất ao
Để xin cấp sổ đỏ cho đất ao, cá nhân, tổ chức có yêu cầu phải tiến hành theo các quy trình, thủ tục sau đây:
Bước 1: Cá nhân, hộ gia đình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ (đã nêu trên) và nộp trực tiếp tại văn phòng đăng ký đất đai nơi mình cư trú.
Bước 2: Sau khi đã nhận được bộ hồ sơ của cá nhân, hộ gia đình đăng ký cấp giấy chứng nhận cho đất ao, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương kiểm tra hồ sơ và trình lên cơ quan cấp trên cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đăng ký.
Sau khi hồ sơ được giải quyết sẽ chuyển kết quả cho văn phòng quản lý đất đai hoặc ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người dân. Thời hạn thực hiện không quá 30 ngày làm việc.
Bước 4: Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ đăng ký nhận kết quả
Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ đến chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai của địa phương hoặc ủy ban nhân dân cấp xã để nhận sổ đỏ cho đất ao.
Như vậy, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho đất vườn ao không có sự khác biệt so với các trường hợp xin cấp sổ đỏ lần đầu đối với các loại đất khác. Người yêu cầu cấp sổ lần đầu lưu ý, không phải toàn bộ diện tích đất vườn ao đều được Nhà nước công nhận quyền sử dụng mà chỉ phần diện tích đảm bảo điều kiện pháp luật mới có thê được công nhận.
Thời gian cấp sổ đỏ cho đất ao
Căn cứ theo quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất ao tối đa là 30 ngày. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Điều luật này cũng quy định rõ, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày. Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
Lệ phí chuyển đổi đất ao sang đất ở
* Trường hợp áp dụng
Về nguyên tắc khi chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp lệ phí trước bạ vì không phát sinh việc đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp ngoại lệ duy nhất phải nộp khoản lệ phí này, đó là:
Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ (theo tiết c.3 điểm c khoản 1 Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC).
* Cách tính lệ phí trước bạ phải nộp
Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP quy định công thức tính lệ phí trước bạ như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (Giá 01 m2 đất tại bảng giá đất x Diện tích chuyển lên đất ở)
Lưu ý: Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng mới tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.
Phí thẩm định hồ sơ khi chuyển mục đích sử dụng đất do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành và hầu hết các tỉnh, thành không thu khoản phí này.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Quy định chi tiết về công chứng ủy quyền nhà đất là gì?
- Có cần làm thủ tục chuyển đổi đất ao sang đất vườn hay không?
- Phí chuyển đổi đất ao sang đất ở là bao nhiêu?
Tìm luật sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Đất ao có làm được sổ đỏ không” hoặc các vấn đề pháp lý khác liên quan như là mẫu gia hạn hợp đồng thuê nhà…. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Câu hỏi thường gặp
Cá nhân có được phép tự lấp ao hồ trong phần đất thuộc sở hữu của mình hay không?
Căn cứ khoản 7 Điều 60 Luật Tài nguyên nước 2012 quy định về phòng, chống hạn hán, lũ, lụt, ngập úng nhân tạo như sau:
Phòng, chống hạn hán, lũ, lụt, ngập úng nhân tạo
7. Hồ, ao, đầm, phá không được san lấp để phòng, chống ngập, úng và bảo vệ nguồn nước.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố danh mục hồ, ao, đầm, phá không được san lấp trong phạm vi địa phương.
Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố danh mục hồ, ao, đầm, phá không được san lấp nằm trên địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên.
Ngoài ra tại Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề như sau:
Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề
Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.
Theo đó, nếu đất ao của anh không thuộc trường hợp không được san lấp theo quy định tại Điều 60 Luật Tài nguyên nước 2012 thì anh có quyền san lấp.
Nếu do vị trí tự nhiên mà những hộ gia đình kia không còn cách nào khác để thoát nước, bắt buộc phải thoát nước thải qua đất của anh thì anh phải dành một lối thoát nước thải cho những hộ gia đình này.
Trường hợp này anh nên trao đổi lại với những hộ gia đình, cá nhân này để tìm hướng giải quyết, nếu vẫn không tìm ra hướng giải quyết thì anh có thể liên hệ Phòng Tài nguyên Môi trường để trao đổi thêm.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa như thế nào?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo họ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đồng nghĩa với việc tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai. Hay nói cách khác, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm thẩm quyền xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của công dân. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ có giá trị pháp lý cao, xác nhận quyền sử dụng đất ổn định, hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Ý nghĩa, giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện tại khoản 6 Điều 13 Luật đất đai 2013, là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.