Đất đai được xem như là tài sản vô cùng quý giá vừa nơi ta lập nghiệp vừa tài sản dùng để làm vốn làm ăn, trong nhiều trường hợp nhà nước thu hồi đất với giá của bảng giá đất đã được quy định khiến cho giá trị mà người nhận đền bù bồi thường bị giảm nghiêm trọng điều này đã gây ra không ít cuộc tranh chấp giữa người dân và cơ quan có thẩm quyền trong quá trình thu hồi đất. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Tìm luật để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Giá đất ao” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 96/2019/NĐ-CP
Mục đích của bảng giá đất
Theo khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 thì bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
– Tính tiền sử dụng đất khi:
+ Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức;
+ Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
– Tính thuế sử dụng đất;
– Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
– Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
– Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
– Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Quy định khung giá đền bù đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chính của người nông dân. Vì vậy khi Nhà nước thu hồi nhằm thực hiện các mục đích an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế – xã hội hoặc các mục đích khác thì người có đủ điều kiện sẽ được hưởng đền bù theo luật đền bù đất nông nghiệp hiện hành.
Theo Điều 74 Luật Đất Đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi. Người dân khi có đất bị thu hồi có đủ điều kiện được đền bù theo quy định thì sẽ được đền bù theo hai hình thức sau:
Một là đền bù bằng đất: Việc đền bù này được thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất thu hồi. Loại đất bị thu hồi là đất nông nghiệp thì sẽ được đền bù bằng một diện tích đất nông nghiệp tương đương.
Hai là đền bù bằng tiền: Trường hợp không có đất để đền bù, người dân sẽ được bồi thường một khoản tiền bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi. Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới, nếu có chênh lệch về giá trị thì phải thanh toán bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.
Khi cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi thì được bồi thường bằng đất cùng nơi đến để tiếp tục lao động sản xuất. Hoặc nếu không có đất để đền bù thì người dân được đền bù bằng tiền. Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp được tính theo giá nhà, đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Giá đền bù đất nông nghiệp căn cứ vào bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh công bố. Để xác định giá đất đền bù, cơ quan chức năng sẽ điều tra, thu thập thông tin từ thực địa. Giá đất thị trường cũng như thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Sau đó áp dụng phương pháp định giá tài sản phù hợp.
Đất được đền bù là đất trong hạn mức cấp đất nông nghiệp ở địa phương. Phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức không được đền bù về đất. Tuy nhiên, họ sẽ được đền bù chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Hiện nay, Theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất nông nghiệp và là căn cứ để UBND cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.
Giá đền bù đất nông nghiệp: = Diện tích đất bị thu hồi (m2) x Giá đền bù (VNĐ/m2).
Trong đó: Giá đất được tính bằng = Giá đất ghi trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh đất nông nghiệp qua các năm x Hệ số điều chỉnh khác (nếu có).
Giá đất ao
KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN
(Ban hành kèm theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ)
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2
| Loại xãVùng kinh tế | Xã đồng bằng | Xã trung du | Xã miền núi | |||
| Giá tối thiểu | Giá tối đa | Giá tối thiểu | Giá tối đa | Giá tối thiểu | Giá tối đa | |
| 1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc | 50,0 | 8.500,0 | 40,0 | 7.000,0 | 25,0 | 9.500,0 |
| 2. Vùng đồng bằng sông Hồng | 100,0 | 29.000,0 | 80,0 | 15.000,0 | 70,0 | 9.000,0 |
| 3. Vùng Bắc Trung bộ | 35,0 | 12.000,0 | 30,0 | 7.000,0 | 20,0 | 5.000,0 |
| 4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ | 40,0 | 12.000,0 | 30,0 | 8.000,0 | 25,0 | 6.000,0 |
| 5. Vùng Tây Nguyên | 15,0 | 7.500,0 | ||||
| 6. Vùng Đông Nam bộ | 60,0 | 18.000,0 | 50,0 | 12.000,0 | 40,0 | 9.000,0 |
| 7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long | 40,0 | 15.000,0 | ||||
Thông qua bảng giá đất nông thôn bên trên ta có thể thấy giá đất bảy vùng đất từ Bắc vào Nam thì giá tối thiểu và giá tối đa chênh lệch rất lớn lên đến mấy triệu có nơi lên đến gần 20 triệu. Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt còn cần phải tùy vào vị trí địa lý, phong thủy, khí hậu, con người, các công trình hạ tầng xung quanh,… mới có thể định giá cụ thể của từng mảnh đất nhỏ hơn.
Khoản phí chuyển đổi từ đất ao sang đất ở
* Trường hợp áp dụng
Về nguyên tắc khi chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp lệ phí trước bạ vì không phát sinh việc đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp ngoại lệ duy nhất phải nộp khoản lệ phí này, đó là:
Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ (theo tiết c.3 điểm c khoản 1 Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC).
* Cách tính lệ phí trước bạ phải nộp
Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP quy định công thức tính lệ phí trước bạ như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (Giá 01 m2 đất tại bảng giá đất x Diện tích chuyển lên đất ở)
Lưu ý: Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng mới tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.
Phí thẩm định hồ sơ khi chuyển mục đích sử dụng đất do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành và hầu hết các tỉnh, thành không thu khoản phí này.
Thời gian thay đổi bảng giá đất
Bảng giá đất được thay đổi định kỳ 5 năm một lần áp dụng theo thời gian quy định trong Luật Đất đai 2013. Người dân tại mỗi địa phương có thể cập nhật thông tin giá đất mới tại các cơ quan có thẩm quyền về tài nguyên, đất đai tại UBND nơi cư trú trong ngày 01/01.
Hiện nay, bảng giá đất đang được áp dụng là bảng giá đất năm 2020 – 2024 và thông tin được quy định cụ thể trong Nghị định 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 19/12/2019 Quy định về khung giá đất. Bảng giá đất này được áp dụng trong khoảng thời gian từ 01/01/2020 đến hết ngày 31/12/2024. Từ nghị định trên, các địa phương sẽ xem xét tình hình thực tế để đưa ra bảng giá đất chi tiết của từng địa phương
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Hồ sơ theo quy định 2023 mua bảo hiểm xe máy cần giấy tờ gì
- Mẫu giấy ủy quyền sử dụng đất viết tay mới năm 2023
- Xử lý đất giao trái thẩm quyền như thế nào?
Tìm luật đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Giá đất ao”. Ngoài ra, chúng tôi có giải đáp vấn đề pháp lý khác như các thông tin pháp lý như mẫu đơn thuận tình ly hôn đầy đủ nhất, các mẫu đơn pháp luật, tư vấn pháp lý… Rất hân hạnh được giải đáp cho bạn.
Câu hỏi thường gặp
Thuế khi chuyển từ đất vườn sang đất ở ?
Tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đấthướng dẫn một số quy định của Luật đất đai 2013 về thu tiền sử dụng đất có quy định về: Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…“
Hạn mức giá đền bù đất trồng cây lâu năm là bao nhiêu?
Nếu đất trồng cây lâu năm có sổ đỏ khi bị thu hồi sẽ được đền bù bằng đất hoặc tiền. Hạn mức đền bù đất trồng cây lâu năm bằng tiền, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% – 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% – 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích đất được hỗ trợ và giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
Mức bồi thường của nhà nước trong trường hợp lấy đất làm đường ?
Trong trường hợp này gia đình bạn sẽ được bồi thường đất nông nghiệp theo quy định tại điều 77 Luật đất đai 2013:
“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.
Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:
…“2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”…. (khoản 2 Điều 74).
Như vậy, khi UBND tỉnh thu hồi đất nông nghiệp của gia đình bạn thì phải bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng cho gia đình bạn. Nếu không có đất để bồi thường thì UBND tỉnh phải bồi thường bằng tiền.
Ngoài ra, khi thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì phải bồi thường như sau:
“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại
….” (Khoản 1, Điều 90 Luật Đất đai 2013)
Như vậy, khi thu hồi đất nông nghiệp của gia đình bạn nếu trên đất có cây trồng thì ngoài khoản bồi thường giá trị quyền sử dụng đất thì UBND còn phải bồi thường giá trị sản lượng vụ thu hoạch cây trồng tại thời điểm thu hồi đất.